Kupoprodajna cijena nekretnine nije uvijek i konačan iznos koji će kupac izdvojiti. Uz cijenu stana, kuće ili zemljišta potrebno je uzeti u obzir porezne obveze, troškove dokumentacije, eventualnog financiranja te druge izdatke koji mogu nastati tijekom kupoprodajnog postupka.

Pravodobno planiranje ukupnog budžeta jedan je od važnijih koraka pri kupnji nekretnine. Poznavanje mogućih troškova omogućuje kupcu realnije sagledavanje financijskih mogućnosti i smanjuje rizik od nepredviđenih izdataka.

U nastavku donosimo pregled najvažnijih troškova koje je korisno provjeriti prije donošenja konačne odluke o kupnji.

1. Porez na promet nekretnina – kada se plaća 3 %?

U Hrvatskoj se pri stjecanju nekretnine na koje se ne obračunava porez na dodanu vrijednost (PDV) u pravilu plaća porez na promet nekretnina po stopi od 3 %.

Porezni obveznik je stjecatelj nekretnine, odnosno kupac, a porezna osnovica je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku stjecanja.

Primjerice, ako kupujete stan čija je tržišna vrijednost 200.000 eura, porez od 3 % iznosi:

200.000 € × 3 % = 6.000 €

Važno je znati da Porezna uprava nije nužno vezana isključivo kupoprodajnom cijenom navedenom u ugovoru. Ako procijeni da ugovorena cijena ne odgovara tržišnoj vrijednosti, može utvrditi poreznu osnovicu prema procijenjenoj tržišnoj vrijednosti nekretnine.

Kod kupoprodajnih isprava koje ovjerava javni bilježnik podatke nadležnoj Poreznoj upravi u pravilu dostavlja javni bilježnik.

Nakon dostave poreznog rješenja, utvrđeni porez potrebno je platiti u roku od 15 dana.

2. Plaća li se porez od 3 % pri kupnji novogradnje?

Ne u svim slučajevima.

Kod određenih kupnji novogradnje, osobito kada nekretninu prodaje investitor u sustavu PDV-a i riječ je o isporuci koja podliježe PDV-u, primjenjuje se PDV umjesto poreza na promet nekretnina.

Opća stopa PDV-a iznosi 25 %, a kod takvih kupnji važno je provjeriti je li PDV već uključen u oglašenu kupoprodajnu cijenu.

Ako je kupnja nekretnine oporeziva PDV-om, na isto stjecanje ne plaća se dodatno porez na promet nekretnina od 3 %.

Međutim, sama činjenica da je nekretnina novije gradnje ne znači automatski da se na njezinu prodaju obračunava PDV. Porezni tretman ovisi o okolnostima konkretne transakcije, statusu prodavatelja i zakonskim pravilima.

Zato je prije sklapanja ugovora važno jasno utvrditi koji se porez primjenjuje i je li uključen u dogovorenu cijenu.

3. Povrat poreza pri kupnji prve stambene nekretnine

U Hrvatskoj je uvedena mjera potpore za stjecanje prve stambene nekretnine, namijenjena građanima koji ispunjavaju propisane uvjete.

Prema pravilima mjere, moguće je ostvariti povrat plaćenog poreza na promet nekretnina ili potporu u visini do 50 % plaćenog PDV-a, uz propisana ograničenja i uvjete.

Među važnijim uvjetima za kupnju stana ili kuće nalaze se:

hrvatsko državljanstvo,
dob mlađa od 45 godina u trenutku podnošenja zahtjeva,
kupoprodajni ugovor sklopljen nakon 1. siječnja 2025. godine,
rješavanje vlastitog stambenog pitanja,
prijavljeno prebivalište i stvarno stanovanje u kupljenoj nekretnini,
ispunjavanje uvjeta vezanih uz prethodno vlasništvo i druge kriterije propisane mjerom.

Pravo na potporu nije automatsko. U obzir se uzimaju i propisana ograničenja vezana uz površinu, cijenu nekretnine i sastav kućanstva.

Posebno je važno razlikovati oslobođenje od poreza i naknadni povrat poreza. Kod poreza na promet nekretnina kupac najprije podmiruje utvrđenu poreznu obvezu, a zatim, ako ispunjava uvjete, podnosi zahtjev za povrat.

Zahtjev se podnosi Agenciji za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN), uz potrebnu dokumentaciju i unutar propisanog roka.

Prije kupnje preporučljivo je provjeriti aktualne uvjete mjere jer oni mogu značajno utjecati na ukupno financijsko planiranje.

4. Javnobilježnički i zemljišnoknjižni troškovi

Kupoprodaja nekretnine uključuje određene formalne postupke i dokumentaciju.

Ovisno o okolnostima, mogu nastati troškovi:

ovjere potpisa na kupoprodajnom ugovoru i drugim ispravama,
sastavljanja ili potvrđivanja pojedinih isprava,
podnošenja prijedloga za upis prava vlasništva u zemljišnu knjigu,
sudskih pristojbi za zemljišnoknjižni postupak,
dodatnih javnobilježničkih radnji ako se nekretnina kupuje kreditom.

Visina troškova ovisi o vrsti isprave, broju potrebnih radnji i konkretnom postupku.

Prijedlog za upis vlasništva u zemljišne knjige podnosi se elektroničkim putem preko ovlaštenog javnog bilježnika ili odvjetnika.

Iako pojedinačni iznosi često nisu veliki u odnosu na vrijednost nekretnine, važno ih je uključiti u planirani budžet.

5. Troškovi kupnje nekretnine stambenim kreditom

Ako se kupnja financira stambenim kreditom, potrebno je uzeti u obzir i troškove povezane s bankovnim financiranjem.

Ovisno o banci, uvjetima kredita i vrsti nekretnine, mogući su sljedeći izdaci:

procjena tržišne vrijednosti nekretnine,
javnobilježničke radnje vezane uz kreditnu dokumentaciju,
troškovi upisa založnog prava odnosno hipoteke,
police osiguranja koje banka zahtijeva,
drugi ugovoreni troškovi povezani s odobravanjem i realizacijom kredita.

Osim početnih troškova, važno je usporediti kamatne stope, efektivnu kamatnu stopu (EKS), rok otplate i ukupan iznos koji će se banci vratiti tijekom trajanja kredita.

Posebnu pozornost treba obratiti na razliku između procijenjene vrijednosti nekretnine i dogovorene kupoprodajne cijene.

Ako banka odobri kredit na temelju procjene koja je niža od kupoprodajne cijene, kupac će možda morati osigurati veći iznos vlastitih sredstava.

Zato je korisno provjeriti kreditnu sposobnost i okvirne uvjete financiranja prije preuzimanja značajnijih ugovornih obveza.

6. Primjer ukupnog budžeta za kupnju nekretnine

Pretpostavimo da kupac planira kupiti stan čija kupoprodajna cijena iznosi 200.000 eura, a na kupnju se primjenjuje porez na promet nekretnina od 3 %.

Okvirni izračun:

Trošak	Okvirni iznos
Kupoprodajna cijena stana	200.000 €
Porez na promet nekretnina (3 %)	6.000 €
Ovjere potpisa i javnobilježničke radnje	150 €
Zemljišnoknjižni postupak i pristojbe	100 €
Procjena nekretnine za potrebe kredita	250 €
Dodatne javnobilježničke radnje povezane s kreditom	400 €
Ukupno	206.900 €

Napomena: Iznosi javnobilježničkih, zemljišnoknjižnih i kreditnih troškova služe isključivo kao ilustrativne pretpostavke. Stvarni iznosi ovise o tarifama, dokumentaciji, banci i uvjetima pojedine transakcije. U primjer nisu uključeni eventualni troškovi osiguranja, odvjetničkih usluga i posredovanja.

Na navedeni iznos potrebno je dodati stvarne troškove ovjera, zemljišnoknjižnog postupka, eventualnog kredita, ugovorene posredničke naknade i drugih potrebnih usluga.

Primjer je informativan i pretpostavlja da porezna osnovica odgovara navedenoj kupoprodajnoj cijeni. Ne uključuje eventualni povrat poreza ili druge potpore.

Zaključak: planirajte ukupni trošak, a ne samo kupoprodajnu cijenu

Kupnja nekretnine zahtijeva više od pronalaska odgovarajućeg stana ili kuće. Jednako je važno razumjeti financijske i administrativne obveze koje prate kupoprodajni postupak.

Prije donošenja konačne odluke preporučljivo je utvrditi koji se porez primjenjuje, provjeriti moguće troškove financiranja i dokumentacije te osigurati odgovarajuću financijsku rezervu za nepredviđene izdatke.

Dobro pripremljen kupac lakše donosi informirane odluke i sigurnije prolazi kroz postupak kupnje.

U Alitori kupcima pružamo informacije i podršku tijekom kupoprodajnog postupka, od odabira odgovarajuće nekretnine do koordinacije dokumentacije i primopredaje.

Ako planirate kupnju nekretnine i želite stručnu podršku, obratite nam se s povjerenjem.

ALITORA – Sigurna investicija za generacije.