Kupnja nekretnine jedan je od značajnijih financijskih i životnih koraka. Nakon što pronađete odgovarajući stan, kuću ili zemljište, slijedi niz važnih postupaka koje je potrebno provesti kako bi kupoprodaja protekla uredno i sigurno.

Od dogovora o cijeni i provjere dokumentacije, preko sklapanja predugovora i kupoprodajnog ugovora, pa sve do upisa vlasništva i preuzimanja ključeva – svaki korak ima svoju svrhu.

Dobro organiziran kupoprodajni postupak smanjuje mogućnost nesporazuma, nepredviđenih troškova i nepotrebnih odgoda.

U nastavku donosimo pregled najvažnijih faza kupnje nekretnine u Hrvatskoj.

1. Odabir nekretnine i dogovor o uvjetima kupnje

Nakon razgledavanja i odabira nekretnine slijedi dogovor između kupca i prodavatelja.

Osim kupoprodajne cijene, važno je usuglasiti i ostale bitne uvjete, kao što su:

način plaćanja – vlastitim sredstvima ili stambenim kreditom,
rokovi sklapanja predugovora i kupoprodajnog ugovora,
rok isplate kupoprodajne cijene,
datum primopredaje nekretnine,
namještaj i oprema koji ostaju u nekretnini,
način rješavanja eventualnih tereta ili drugih otvorenih pitanja.

Primjerice, ako kupac namjerava kupnju financirati stambenim kreditom, važno je na vrijeme utvrditi koliko će trajati postupak odobravanja kredita i odgovaraju li ti rokovi očekivanjima prodavatelja.

Jasno definirani uvjeti na početku kupoprodaje olakšavaju sve sljedeće korake.

2. Provjera dokumentacije prije preuzimanja obveza

Prije sklapanja predugovora i uplate kapare preporučljivo je provjeriti dokumentaciju nekretnine.

Posebnu pozornost potrebno je posvetiti:

zemljišnoknjižnom stanju i upisanom vlasništvu,
eventualnim hipotekama, zabilježbama i drugim teretima,
odgovarajućoj građevinskoj i uporabnoj dokumentaciji,
usklađenosti stvarnog stanja s dostupnim evidencijama,
pravnom statusu parkirnih mjesta, spremišta i drugih pripadaka.

Cilj provjere nije samo utvrditi tko je vlasnik, nego i razumjeti postoje li okolnosti koje bi mogle utjecati na sklapanje ugovora, financiranje ili buduće korištenje nekretnine.

Detaljnije o tome što treba provjeriti pročitajte u našem članku „Koju dokumentaciju treba provjeriti prije kupnje nekretnine u Hrvatskoj?”.

3. Predugovor o kupoprodaji i kapara

Kada kupac i prodavatelj usuglase bitne uvjete, često pristupaju sklapanju predugovora o kupoprodaji nekretnine.

Predugovor je dokument kojim ugovorne strane preuzimaju obvezu sklapanja glavnog kupoprodajnog ugovora pod dogovorenim uvjetima.

U predugovoru se najčešće navode:

podaci o kupcu i prodavatelju,
točna oznaka nekretnine koja je predmet kupoprodaje,
ugovorena kupoprodajna cijena,
iznos i način plaćanja kapare, ako je ugovorena,
rok sklapanja glavnog kupoprodajnog ugovora,
rokovi i način plaćanja ostatka kupoprodajne cijene,
druga prava i obveze ugovornih strana.

Predugovor nije nužan u svakoj kupoprodaji. Ako su svi uvjeti ispunjeni, stranke mogu pristupiti i izravnom sklapanju kupoprodajnog ugovora.

Što je kapara i što se događa ako jedna strana odustane?

Kapara je iznos koji se može ugovoriti kao potvrda sklapanja ugovora. U slučaju urednog ispunjenja ugovornih obveza najčešće se uračunava u kupoprodajnu cijenu.

Njezin iznos nije zakonom određen kao obvezan postotak kupoprodajne cijene, već ovisi o dogovoru ugovornih strana.

Važno je razlikovati kaparu od predujma i odustatnine.

Ako je uz kaparu izričito ugovoreno pravo odustajanja, ona može imati funkciju odustatnine. U tom slučaju, prema zakonskim pravilima, strana koja je dala kaparu i odluči odustati gubi kaparu, dok je strana koja ju je primila, ako odustane, dužna vratiti dvostruki iznos.

Međutim, sama uplata kapare ne znači automatski da svaka strana može slobodno odustati od ugovora. Pravne posljedice ovise o sadržaju ugovora, razlogu neispunjenja i primjenjivim zakonskim odredbama.

Zbog toga je važno da odredbe o kapari, odustajanju i rokovima budu jasno i stručno sastavljene.

4. Kupoprodajni ugovor

Kupoprodajni ugovor temeljni je dokument kojim kupac i prodavatelj uređuju međusobna prava i obveze povezane s prodajom nekretnine.

Ugovor u pravilu obuhvaća:

identitet ugovornih strana,
točne zemljišnoknjižne podatke nekretnine,
kupoprodajnu cijenu i način plaćanja,
rokove ispunjenja ugovornih obveza,
izjave i jamstva prodavatelja,
način izdavanja tabularne izjave,
uvjete i rok primopredaje nekretnine.

Ako na nekretnini postoji hipoteka ili drugo opterećenje koje se treba brisati, ugovorom je potrebno urediti način i rok njegova uklanjanja.

Kod kupnje kreditom također je važno uskladiti ugovorne odredbe sa zahtjevima banke.

Potpis prodavatelja na ispravi koja je temelj za zemljišnoknjižni upis u pravilu se ovjerava kod javnog bilježnika.

Budući da kupoprodajni ugovor može imati značajne pravne posljedice, preporučljivo je njegovu izradu ili pravnu provjeru povjeriti odvjetniku.

5. Isplata kupoprodajne cijene i tabularna izjava

Nakon sklapanja kupoprodajnog ugovora slijedi plaćanje kupoprodajne cijene prema ugovorenim uvjetima.

Ako se kupnja financira vlastitim sredstvima, plaćanje se provodi na način i u rokovima utvrđenima ugovorom.

Kod kupnje stambenim kreditom postupak uključuje dodatne radnje prema uvjetima banke, kao što su završna obrada kredita, odgovarajuće javnobilježničke radnje i osiguranje tražene hipoteke.

Što je tabularna izjava?

Tabularna izjava, odnosno tabularna isprava, sadrži izričitu suglasnost osobe čije se pravo prenosi da se novi vlasnik može upisati u zemljišnu knjigu.

Ovisno o dogovorenom načinu plaćanja, tabularna izjava može biti sadržana u kupoprodajnom ugovoru ili izdana kao zasebna isprava nakon ispunjenja određenih obveza.

Plaćanje kupoprodajne cijene i potpisivanje ugovora nisu isto što i upis prava vlasništva.

Zato je važno unaprijed dogovoriti kada i pod kojim uvjetima kupac dobiva isprave potrebne za zemljišnoknjižni upis.

6. Upis prava vlasništva u zemljišne knjige

Jedan od najvažnijih koraka kupoprodajnog postupka jest upis kupca kao novog vlasnika u zemljišnu knjigu.

Kod stjecanja vlasništva na temelju kupoprodajnog ugovora, samo sklapanje ugovora ne znači da je kupac već postao zemljišnoknjižni vlasnik.

Za stjecanje vlasništva potreban je odgovarajući zemljišnoknjižni upis na temelju valjanih isprava.

Prijedlog za upis podnosi se nadležnom zemljišnoknjižnom sudu elektroničkim putem, preko javnog bilježnika ili odvjetnika.

Nakon podnošenja prijedloga moguće je pratiti stanje zemljišnoknjižnog predmeta putem sustava Uređena zemlja.

Kupcu se preporučuje provjeriti je li postupak završen te odgovara li novi zemljišnoknjižni izvadak ugovorenom stanju.

7. Primopredaja nekretnine – preuzimanje ključeva i posjeda

Primopredaja je završna praktična faza kupoprodajnog postupka.

U pravilu se provodi nakon ispunjenja ugovorom određenih obveza, u terminu koji su kupac i prodavatelj unaprijed dogovorili.

Kako bi se izbjegli kasniji nesporazumi, preporučljivo je sastaviti primopredajni zapisnik.

U zapisnik je korisno unijeti:

datum primopredaje,
podatke o kupcu, prodavatelju i nekretnini,
stanje brojila električne energije, vode, plina i drugih priključaka,
broj predanih ključeva i pristupnih kartica,
popis opreme i namještaja koji se predaju kupcu,
eventualne uočene nedostatke ili druge napomene.

Preporučljivo je izraditi i fotografije stanja brojila te važnijih dijelova nekretnine.

Primopredajni zapisnik predstavlja koristan dokaz o stanju nekretnine u trenutku preuzimanja te o predmetima i dokumentaciji koji su tada predani kupcu.

8. Prijenos režija i obveze nakon kupnje

Nakon preuzimanja nekretnine potrebno je urediti i administrativne obveze povezane s njezinim korištenjem.

To može uključivati prijavu promjene korisnika kod pružatelja komunalnih i drugih usluga, kao što su:

električna energija,
voda i odvodnja,
plin, ako postoji priključak,
odvoz komunalnog otpada,
upravitelj zgrade i pričuva.

Pružatelji usluga mogu zahtijevati različitu dokumentaciju, primjerice kupoprodajni ugovor, dokaz o vlasništvu ili primopredajni zapisnik.

Kupac također treba provjeriti porezne obveze povezane sa stjecanjem nekretnine, ovisno o tome primjenjuje li se porez na promet nekretnina ili PDV.

Više o porezima i drugim troškovima možete pročitati u našem članku „Kupnja nekretnine u Hrvatskoj: koje poreze i dodatne troškove treba planirati?”.

Zaključak: sigurna kupnja rezultat je dobre pripreme

Kupoprodajni postupak nekretnine sastoji se od više međusobno povezanih koraka, od početnog dogovora do konačnog preuzimanja nekretnine.

Svaka kupoprodaja ima svoje posebnosti. Rokovi, način financiranja, dokumentacija i ugovorne obveze mogu se razlikovati ovisno o nekretnini i okolnostima konkretnog posla.

Najvažnije je da su svi bitni uvjeti jasno dogovoreni, dokumentacija pravodobno provjerena, a obveze kupca i prodavatelja precizno definirane.

U Alitori pružamo podršku tijekom kupoprodajnog postupka, koordiniramo komunikaciju između sudionika i pomažemo u organizaciji potrebnih koraka, od prvog razgledavanja do primopredaje.

Ako planirate kupnju ili prodaju nekretnine, obratite nam se s povjerenjem.

ALITORA – Sigurna investicija za generacije.